2021,July 28,Wednesday

베트남 주택매입시 핑크북 확인 필요성

지난해 하반기 이후 호찌민시 외국인 아파트 매입 700건
지난해 7월부터 개정토지법이 시행되어 외국인도 베트남에서 정식으로 주택을 여러 채까지 소유할 수 있게 되었다. 한국에서 많은 사람들이 문의도 하고 실제로 입국해 아파트 분양사무실을 찾는 등 큰 관심을 보였고 이메일과 문자메시지 등을 통한 분양광고도 홍수를 이뤘다. 빈그룹(Vin Group)의 경우 대대적인 마케팅과 정부의 부동산 대출 지원을 틈타 사이공 강변 빈홈 아파트의 대규모분양에 성공하였고 한국사람들도 상당히 북적거렸던 것으로 알려졌다. 하지만 통계에 의하면 지난해 하반기 이후 올해 1/4분기 말까지 외국인의 호찌민 시내 고급아파트 매입건은 약 700건으로 나타나 약 5만명에 달하는 호찌민시 주재 외국인 주재원 수를 감안할 경우 외국인의 주택매입이 기대에 미치지 못하는 것으로 평가된다. 들리는 얘기에 의하면 외국인 자격요건이 입국만 하면 가능해진 탓인지 한국 거주자와 중국 거주 한국 교민 등이 많이 구매했고 베트남 현지교민의 주택 매입은 상대적으로 저조하다고 한다.
왜 그런 현상이 벌어졌을까?
지난해 7월 1일 이전에는 외국인이 주택을 살 수 없었을까? 공식적으로는 그랬다. 하지만 베트남 현지인 이름을 빌려 아파트를 사는 방법과 장기사용권을 매매하는 방법을 통해 주택을 사고 싶은 교민들은 이미 주택을 상당수 매입했다. 이로 인해 공식적인 주택소유 허용에도 외국인의 추가매입이 크지 않았던 것으로 보인다. 현지인 명의의 주택구입은 과거에 부분적으로 이뤄졌던 방식으로 현지인에게 집을 빼앗기기도 하는 등 위험성이 높아 최근에는 사례가 많지 않은 듯하다. 후자인 장기사용권 방식은 건설사가 직접 개발해 분양한 아파트의 장기 임대권을 자신의 명의로 취득한 후 나중에 팔기를 원한다면 시행사에 사용권을 분양가에 재매각하면서 사용권에 붙은 프리미엄은 개인 간 거래를 통해 지급받는 방법이 그것이다. 외국인이 합법적으로 주택을 구입할 수 있게 된 현 상황에서 주택매매 관련 몇 가지 심각한 리스크가 존재해 그 점에 관해 몇 가지 사례를 들어 얘기해보고자 한다.

개발회사 도산 시 권리보호 문제
얼마전 베트남의 한 주택개발회사가 호찌민시에서 아파트를 분양한 후 자금난에 허덕이다가 은행부채를 갚지 못하자 은행이 아파트를 압류해버리는 사태가 발생했다. 아파트 개발회사가 아파트 관련 자산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸고 개발회사가 자금난에 처하자 은행입장에서는 채권확보를 위해 아파트를 압류한 것인데 문제는 아파트를 분양을 받은 개인들의 재산권이 이슈로 부각됐다.
분양은 받았지만 아파트 소유권을 표시하는 소위 핑크북이 나오기 전이라 분양받은 사람들의 권리가 제대로 보호받기 어렵다는 점이 문제로 지적된다. 실제로 대부분의 외국계 은행들은 아파트에 대한 핑크북이 나오기 전에 아파트 담보대출을 해주지 않는다. 시행사에 대해 대출을 해준 경우라면 몰라도 권리증이 없는 대출은 일종의 신용대출이라는 판단에서다.
현지인과 매매시 핑크북 필요
다음 사례는 외국계 시행자가 건설한 아파트를 분양받은 후 몇 년 지나 아파트를 팔고자 현지인과 매매계약을 체결했으나 정식 소유권(핑크북)의 부재한 관계로 계약이 취소된 경우다. 상당수 외국계회사 개발 아파트의 경우 정식 아파트 소유권이 부재한 상태에서 과거와 마찬가지로 개발회사와 개인 간의 장기임대권 계약이 이뤄지고 있는 상황이다. 개인이 아파트를 팔기 원하는 경우 개발회사에 장기사용권을 반납하고 다시 구매자가 개발회사와 장기사용 계약을 체결하는 것이다. 이때 부동산 중개 수수료 외에도 개발회사에 별도 수수료 2%를 내야 한다고 하는데 결국 주택소유권의 직접매매가 아닌 장기사용권의 간접매매인 셈이다.

푸미흥아파트 세금폭탄 사례
유사한 사례로 푸미흥 신도시 아파트에 대한 세금폭탄 사건이 있다. 몇 년 전 갑자기 푸미흥 아파트 소유자에 대해 수천만원의 세금폭탄이 부과돼 난리가 났다. 푸미흥 신도시가 지방정부의 인가를 받았으나 중앙정부의 인가를 받은 것이 아니라는 설도 있었는데 어쨌든 세금폭탄을 납부한 주택소유자는 정식 소유권을 인정받았고 납부하지 않은 주택소유자는 정식 소유권을 인정받지 못하는 상황이 벌어졌다.
위의 3가지 사례 모두 소위 정식 핑크북(주택소유권)이 발급되지 않은 경우 주택의 권리가 개발회사의 재무상태에 과도하게 의존하게 되며 개인 간 매매형태의 주택거래도 불가능(장기사용권 형태는 가능)해 현지인과의 주택매매나 은행으로부터의 담보대출도 상당히 어렵다는 것을 실증적으로 말해준다.

레드북은 농촌 토지사용권
말이 나온 김에 논란이 되는 레드북(red book, sổ đỏ)과 핑크북(pink book, sổ hồng)에 대해 살펴보자.
통상 레드북은 소유권, 핑크북은 사용권으로 알려져있는데 이는 잘못된 지식이다. 오히려 반대다. 레드북은 빨강색 증서로 농촌 토지사용권이다. 정식명칭은 ‘토지사용권 인증서’로 정부기관이 토지를 사용하는 사람의 합법적 권리와 이익을 보호하기 위해 토지사용자에게 발행하는 권리인증서다. 레드북은 비도시 즉 농촌지역의 농지, 임지, 양식장, 염전, 농가주택에 대해 농촌지역 현, 읍, 시 등의 인민위원회에서 발행된다. 레드북 권리의 양도를 위해서는 당해 가구의 18세 이상 모든 성인이 서명해야 한다.

핑크북은 도시주택소유 및 대지사용권
반면 핑크북은 베트남 분홍색 증서로 도시지역의 주택소유권 및 대지사용권을 표시한 문서로 정식 명칭은 ‘주택소유권 및 대지사용권 인증서’이다. 핑크북에는 토지의 지번, 면적, 지목, 사용기한 그리고 주택의 건축면적, 층수, 구조, 공용면적 및 전용면적 등이 표시된다. 핑크북은 성급 인민위원회의 권한에 속하는데 일 처리의 신속을 위해 하급기관에 권한이 위임될 수 있다. 한편 공단 등 투자분야에서는 공단 내 토지사용권 증서를 레드북, 프로젝트 소유권 증서를 핑크북이라 칭한다. 결국 베트남에서 외국인이 아파트를 공식적으로 사기 위해서는 도시지역 주택소유권 및 대지사용권을 의미하는 핑크북을 확인할 필요가 있으며 이는 장기사용권이 아니라 소유권에 대한 매매를 위해 반드시 필요한 절차다. 분양아파트의 경우에는 20~30% 지불 후 장기분할납부 등 유리한 점이 있으나 개발회사의 도산 등의 위험 그리고 핑크북의 발행지연 등 위험이 존재한다는 점이 감안돼야 하며 만약 확실한 것을 원한다면 소유권인증서가 있는 주택을 구매하기를 권한다.

주택은 부부의 공동재산
또 하나 주택매매와 관련해 주의할 점은 주택소유권 및 대지사용권이 부부의 공동재산이라는 점이다. 토지법은 이 점을 명백히 밝히고 있으며 원칙적으로 소유권도 부부의 전체 성명이 다 표시되도록 규정하고 있는데 부부가 동의하는 경우는 한 명 이름만 쓸 수 있도록 규정하고 있다. 과거 한국의 법 관행대로 남편과만 주택매매계약서를 작성했다가 부인이 반대해 매매가 취소되는 사례들이 종종 발생하곤 했는데 이점 베트남 주택매매 관련해 주의해야 할 부분이다.

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