2021,August 5,Thursday

외국인 베트남 분양 계약서 3가지

제작년 베트남 부동산 외국인 개방정책 이후 많은 한국인들을 비롯한 많은 외국인들이 베트남에 투자를 하고 있지만 실질적으로 베트남 법규, 프로시저, 세금문제등에 정확하게 짚고 가기란 쉽지 않은 실정입니다. 그중에서도 아파트 구입의 가장 기본이 되는 SPA(아파트 구입 계약서)에 대해서 외국인의 경우 실제로 3가지 형태의 계약이 존재하므로 계약서 작성 전에 꼭 체크해보아야 합니다. 베트남 신규 프로젝트 분양 계약의 종류에는 3가지로 볼 수 있습니다. 외국인 매수자(사는 사람) 기준으로 (한베가정의 경우는 내국인과 동일하게 적용됩니다.)

일반 아파트 분양 계약 (CH 베트남어 아파트 약자)
50년 그리고 1번 연장(약 50년)이 가능합니다. Pink Book (한국의 등기권리증이라고 보시면 됩니다.) 발급가능.
예) A라는 외국인이 부동산을 구매하고 10년뒤에 B라는 외국인에게 팔경우, B는 40년의 소유권과 1번의 연장권리(약 50년)의 소유권을 가지게 됩니다. A라는 외국인이 부동산을 구매하고 10년뒤에 B라는 베트남인에게 팔 경우, B는 영구소유권을 가지게 됩니다. 대부분의 외국인이 가장 선호하는 계약 방식입니다.

오피스텔 계약 (OFT 오피스텔 약자)
외국인에게 기한 연장 없는50년의 소유권을 줍니다. 베트남인에게도 똑같이 50년입니다. 현재로써는 Pink Book 발급 불가이나 앞으로의 사항은 불분명합니다.(일부에서는 법규가 변경될것이라는 이야기도 있지만 현 시점에서 확정된 사항은 없습니다.) 일반 가정집에서는 사업자 등록증을 낼 수 없지만 오피스텔에서는 사업자 등록증 허가 또한 가능해 임차인을 선정할 때 선택사항이 넓어지게 됩니다. 또한 일반아 파보다 5%~10% 내외로 저렴합니다. 기간 연장이 없고 베트남분에게 양도해도 일반 아파트는 영구소유권을 받는것과는 다르게 남아있는 기간을 받게 됩니다.
예) 외국인이든 베트남인이든 오피스텔 구매 후 10년뒤에 판매하게 되면, 외국인 베트남인 여부와 상관없이 40년의 소유권을 가지게 됩니다.
아래 예시 자료에서 보듯이 베트남에서 오피스텔은 일반 아파트와 동일한 형태로 한 층의 레이아웃에 산재되어 있어서 정확한 설명이 없다면 알기 쉽지 않습니다. 일부 부동산에서 세일즈에만 집중한 나머지 이러한 내용을 고객분들에게 정확히 전달하지 않아서 구매하신분들이 꽤 있는걸로 알고 있습니다.

50년 Leasing 계약
보통의 경우는 이루어지지 않으나, 베트남 법에 의해 프로젝트의 30%이상의 외국인이 소유하게 된 경우 그 이상의 계약을 개발사와 50년동안 Leasing 계약을 진행하는 경우입니다. (베트남 법규에 의하면 외국인은 한 프로젝트내의 30%만 구입할 수 있다고 되어 있습니다.)
예전에 대원, 더 마너 아파트등 법령이 바뀌기 전에 진행되었던 방식이기도 합니다.
이 50년 롱텀 Leasing 계약은 베트남 정부에서 인정하는 보통 아파트 계약방식이라고 보 기 힘드므로, 핑크북(등기권리증)이 발급되지 않습니다. 또한 향후 개발사에 존재 유무에 따라서 리스크가 있을수도 있습니다.
현재 분양중인 아파트중에서 1군 빈홈 골든리버의 아쿠아 1동, 2동, 3동, 2군 타오디엔의 D’EDGE등이 외국인 쿼터가 넘은 상태로 아파트 구매시에는 50년 롱텀 Leasing 계약만 가능한 상황이다.

위 3가지 계약중에서 어떤 것이 옳다 그르다는 판단은 할 수 없습니다. 투자하시고자 하는 분의 성향에 맞게 판단하시되 최소한의 계약 지식을 꼭 알고 계셔야 추후 발생할 수 있는 문제를 피할 수 있습니다 .

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