2020,May 28,Thursday

2018 중반기 외국인 베트남 부동산 시장

현재 베트남주식은 숨 고르기를 하고 있는 상황 속에서 외국인들의 베트남 부동산 사랑이 날로 열기를 더 해가고 있다. 법규 개정 이후 진행되었던 빈홈 센트럴 파크, 빈홈 골든 리버, 마스테리 타오디엔과 같은 대형 프로젝트들이 분양이 완료되면서 대규모 프로젝트보다는 1,000세대 혹은 그 이하의 프로젝트들이 주를 이루고 있는 상황 속에서 외국인들 예약 분은 계속 누적되어 가고 있다. 올 초에 진행되었던 Q2타오디엔(싱가폴 프레이저 개발사)의 경우 당일 외국인 SPA(Sales Purchase Agreement, 판매구매 동의서) 가능 물량 분양이 완료되었고, 최근까지 로컬 물량도 대부분 소화했다고 한다. 현재는 2차(로컬 분)를 준비하고 있다고 한다. 또한 몇 주 전에 진행되었던 원 베란다 프로젝트의 경우 200여 세대 중 당일 외국인 SPA 가능한 물량 15세대만을 판매하게 되었다. 프로젝트 중 외국인이 구매 가능한 세대가 30%라면 어림잡아도 60세대 정도는 나와야 하는데 많은 분들이 LTL(개발사 장기 임대계약) 혹은 계약을 포기하는 사례들이 있었다.

이러한 악조건에도 불구하고 당일 나온 물량이 100% 분양 완료되었으니 시장의 열기를 짐작해볼 수 있다. 원 베란다 프로젝트 예약 분이 대략 1,000분 이상이라고 가정해보면 자금이 있음에도 투자를 하지 못하는 분들이 또 누적되게 된 것이다.
앞으로 진행될 프로젝트에 더욱 경쟁률이 높아질 것은 자명한 사실이 되어버렸다. 이에 개발사도 열기를 반영이나 하듯이 경쟁적으로 분양가를 최대화하고 있는 상황이다. 2군 투디엠에 위치한 엠파이어 시티 3차의 경우 외국인 SPA 가능 분에 대해서 8% 정도 비싸게 판매가를 책정한다고 한다. 또한 이제 곧 시작될 투디엠에 메트로 폴 프로젝트 또한 외국인 SPA 물량에 대해서 평균 분양가보다 5% 높게 책정해서 판매할 계획이라고 한다.
이러한 분위기로 인하여 외국인이 구입했던 물건에 대한 전매에 대한 관심도 뜨겁게 달아오르고 있다. 현재 전매시장에서 가장 활발하게 진행되고 있는 곳이 빈홈 센트럴파크인데 현재 가격이 로컬물량분 그리고 외국인 물량 분으로 나눠져서 가격이 형성되고 있다. 외국인이 구입할 수 있는 물량의 경우 예를 들어 5만불 정도의 프리미엄이 올랐다고 가정하면, 로컬 물량은 2~3만불정도 프리미엄이 붙은 것이다. 이러한 현상은 베트남 부동산에서 나타나는 특이한 현상으로 몇 해전, 주식시장에서 시가 총액 1위인 비나 밀크 외국인 제한 49%내의 물건을 거래하고자 할 때 로컬 51% 물량보다도 좀 더 프리미엄이 붙어서 거래되던 시절이 있었던 것과 동일한 현상이라고 볼 수 있다.
불과 작년초만해도 원하는 유닛을 어느정도 고를 수 있었던 시장이었다. 일년 사이에 외국인들이 주로 투자하는 하이엔드 및 럭셔리 Grade 프로젝트의 감소로 이어지면서 일부에선 묻지마투자로 이어지는 경우도 있다. 이에 투자자들은 어디에 어떻게 투자할 것인가에 대해서 점점 더 고민하게 될 것이다.

한국에서도 부동산 시장에 투자를 할 때 남들이 다 가는 곳에 투자를 해야한다는 분들도 계시고, 투자가 될 미래 가치를 보고 투자하시는 분들도 계시고 투자자분들의 성향이 많이 반영되게 된다. 허나 베트남부동산 시장은 엄연하게 해외부동산으로써 정보의 명확성과 정보 획득에 대해서 한국보다 불리한 측면이 있는 것이 사실이다. 현재 투자자분들은 어떻게 투자할지에 대한 고민이 날로 깊어질 것이다. 장기적인 관점에서는 베트남 부동산의 상승세를 부정하는 이는 없을 것이다. 다만 구입하는 시점과 판매 시점의 타이밍에 대해서 잘 고민해보고 프로젝트가 가지고 있는 특징과 최소한의 법규와 세법 등을 숙지하여 최대한 리스크를 체크하여 성공적인 투자가 되도록 해야 할 것이다.

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