2018,October 23,Tuesday

베트남 부동산 시장의 새로운 패러다임, 미드엔드 아파트 시장 어디 까지 왔는가?

올해 초 본지에 올린 2018년 부동산 시장 전망을 본 독자분들은 기억하실 수 있을 것이다. 베트남 호치민의 부동산 시장은, 2015년부터 2016년까지 이어져 오던 폭발적인 공급량이, 2017년부터 현저히 둔화된 조짐을 보였으며, 특히 럭셔리 아파트의 경우 2017 년 10월 까지 약 102채가 공급 되어, 2016년 동기간 대비 많이 감소하였고, 하이엔드, 미드엔드 & 어포더블의 아파트의 경우 또한 공급의 증가는 없었으며, 전년대비 소폭 감소하였다는 현황을 공유하며, 2018년은 블루오션 시장인 미드엔드 시장이 새로운 투자처로 떠오를 것이 라는 내용을 말이다.

실제로 2018년 상, 중반기 동안의 시장 상황을 보면, 투자를 고려하는 외국인들에게 매력적인 투자처를 찾기가 점 점 어려워 지는 것을 확인 할 수 있다.

1군에 현재 청약 중인 프로젝트들의 경우, 평방미터당 가격이8,000불, 10,000불의 분양예상가를 발표하고 있으며, 투티엠의 신규 프로젝트들 또한 평방미터 당 4,000 ~ 6,000 USD의 가격으로 청약 및 분양을 진행하고 있다. 이는 몇 년전 분양가를 생각하거나, 베트남 물가만 고려하는 투자자들에겐 괴리감을 줄 수 있는 가격으로 다가오고 있으며, 이 때문에 상기 프로젝트 중 일부는 예상을 밑도는 청약율을 기록하고 있는 곳도 있는 것으로 확인되었다.
이에 발 빠른 투자자들의 경우, 아직 경쟁이 치열하지 않은 미드엔드 시장에 대한 투자에 집중하는 모습을 올 상반기에 보여주고 있다. 특히 한국 투자자들에 비해 후발주자로 들어온 중화권 투자자들의 경우, 처음 접하는 호치민 하이엔드 & 럭셔리 시장의 치열한 청약 경쟁으로 인한 피로 때문에, 첫 투자의 경우 청약이 수월한 미드엔드 시장으로 관심을 돌리고 있는 모습도 확인 할 수 있다. 하지만 여전히 미드엔드 & 어포더블 시장의 경우 하이엔드 & 럭셔리 시장보다, 상대적으로 현지인 실구매 비율이 높은 구간이였기 때문에, 시행사가 준비하는 서비스 자체가 현지인으로 집중이 되었고, 그만큼 외국인 대상으로의 프로페셔널한 마케팅이나, 외국인 전담 컨설턴트 준비 등의 부분에 있어서 소홀할 수 밖에 없다. 따라서 안정적인 투자를 위해, 시행사의 인지도 및 시행 경험 등을 두루 살펴봄과 동시에, 분양을 진행할 믿을 수 있는 분양 대행 파트너를 확보 하여야 한다.

추가적으로, 미드엔드 & 어포더블 시장의 경우, 투자 회수시점에서 내국인과의 거래가 진행이 될 확률이 높아지는 만큼 유동성 측면에서는 하이엔드 & 럭셔리 시장보다 유리할 수 있으나, 현재 화두로 오르고 있는 프리미엄의 경우 단기적으로는 불리할 수도 있어 보이는 점을 인지하여야 하며, 따라서 안정적인 소액 분산투자를 선호하시는 분들에게는 좋은 투자처가 될 수 있다.
현재 미드엔드 & 어포더블 시장에서 가장 주목을 받고 있는 프로젝트로는 9군 지역에 위치한 VINCITY프로젝트를 들 수 있을 것이다. 현재 분양 대행사들을 통한 청약을 진행을 하고 있으며, 이미 높은 청약율을 보이고 있다.
하지만 우려되는 부분은, 정보의 부제로 인해 본인의 투자성향과, 프로젝트의 성격이 현저히 다름에도 불구, 다른 프로젝트와의 비교 검토를 거치지 않고 투자하는 ‘묻지마 투자’를 하는 경우가 또 다시 반복되고 있다는 점인데, 이 때문에 이번 호에서는 다른 미드엔드 프로젝트를 소개함으로 잠제 투자자들의 구간에 대한 이해도를 높이는 기회를 제공하고자 한다.

공항과 인접한 떤푸(Tan Phu)군에 위치하는, 이번 소개 프로젝트는 TC1(가제)라 불리우는 프로젝트이다. 미드엔드 구간에 해당하는, 세전 약 1,200$/sqm의 분양가가 예정되어 있으며, 약 700세대의 총 공급량에 주상복합으로 개발에 예정되어있다.
이 프로젝트의 가장 특이할 만한 사항으로는, 한국 대표 브랜드 E-LAND 건설에서 시행 (E-LAND ASIA HOLDINGS & E-LAND 현지법인인 THANH CONG)을 한다는 것인데, 수많은 미드엔드 & 어포더블 투자자들이 가지고 있는 프로젝트 시행사의 안정성에 대한 걱정을 덜어버릴 수 있을 전망이다. 이미 한국의 E-LAND 건설에서는 수많은 신도시 프로젝트와 해외 호텔 건설 및 유통 시설 건설 등으로 입지를 다져왔기에 큰 문제 없이 진행될 것으로 보여진다.

프로젝트가 위치한 떤푸(Tan Phu) 지역의 경우, 총 인구수 759,327명(17년 12월 통계청 집계)으로 확인된 현지인 주거 밀집촌으로 현지인들이 선호하는 유통 브랜드 Aeon Mall, Bic C Mart, Co.op Mart등이 각축전을 벌이는 지역으로 유명하다. 아파트가 실제로 들어설 떠이 탄(Tay Thanh)길의 경우 Tan Phu 지역에서 두 번째로 인구밀도가 높은 지역으로, 총 인구수 94,699명(17년 12월 통계청 집계)으로 임대시 안정적인 Tenant 수급이 기대된다. 임대 수익율의 경우 2018년 8월 기준, 반경 3km범위 내의 아파트가 연 6.2% (공실 미적용) 을 보이는 점을 확인 할 수 있었다.

마지막으로 교통 인프라의 경우, 시내 1군 벤탄 시장까지의 거리가 10.7km (냐베 군청 14.7km, 9군 빈시티 21.7km)로 타 미드앤드 & 어포더블 대표 지역 및 프로젝트에 비해 물리적으로 가까운 점을 확인할 수 있으며, 현재 구체적인 개발 일정은 확정되지 않았지만, 지하철 2호선 떤빈역 예정지에서 프로젝트까지 300m밖에 떨어지지 않은 점을 들어, TC1 프로젝트는 향후 지하철 2호선의 역세권으로도 해석될 수 있다.
10월부터 청약을 예정하고 있는 TC1 프로젝트는, 호치민시 높은 분양가로 인해 피로를 호소하는 많은 예비 투자자들에게 매력적인 투자처로 각광받을 것으로 예상되며, 이를 토대로 미드엔드 & 어포더블 시장에 커져만 가는 관심에 대응한 다양한 소개 및 분석이 진행되어, 투자자들의 성숙한 투자가 가능한 시장으로 발전하는 계기가 될 수 있길 간절히 바란다.

E-LAND 청약 문의(10월 부터 실시)
090 378 8815(Kor/Eng), 090 338 4469(Kor/Eng), 090 334 1469 (Eng/vn)

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