2019,June 20,Thursday

2019 베트남 경제전망

2018년 7.1%, 10년만의 최고의 호황에 이어
2019년은 과연 먹구름일까, 지속된 호황일까?

2018년 6%대 경제성장률이 예측됐으나 7%대의 성장률을 거두면서 예상치를 초과달성한 베트남 경제. 보통 신년 경제성장치는 그해 실제 경제성장률보다 낮은편이지만, 2018년 한해 베트남 경제는 저력을 보여주었다. 그러나 연말부터 나타나기 시작한 미국을 중심으로 한 세계적 주식불안 추세와, 애플 어닝쇼크 같은 상황은 세계경제에 먹구름을 드리우면서, 무역의존도가 높은 베트남 경제에도 불확실성을 높이고 있다. 이러한 상황에서 다가온 2019년 돈이 어떻게 순환되는지 투자를 어떤 분야에 해야할지 에 관한 온갖 추측과 소문이 확산되고 있다. 지난 해 실적은 2007년 이후 최고의 호황의 해 였지만, 올해는 과연 어떻게 될까? 신짜오 베트남가 작년에 이어 올해도 금융권, 부동산등에 포진한 여러 경제 전문가에게 물었다. 2019년은 먹구름의 해일까? 아니면 2018년에 이은 황금의 해일까?

 

글로벌 경기 불확실성 확대되는 가운데 6% 중후반 수준의 경제성장률 예상.
금리는 상반기 상승 후 하반기 안정 내지 하락, 환율은 점진적 상승 전망.

2018년 상반기 베트남 경제는 저금리에 따른 풍부한 유동성을 바탕으로 7.1%의 경제성장률을 기록하며 전년도에 이어 고공 성장을 이어갔다. 그러나 하반기 들어 美 연준의 금리인상 지속 및 미·중 무역분쟁 본격화 등 글로벌 경제환경이 악화되면서 베트남 중앙은행은 중립적 통화정책으로 방향을 선회하고 각 은행들의 신용성장률 한도 증액을 제한하는 등 고속성장보다는 거시경제지표의 안정적 관리 위주의 정책을 펼쳤다. 하지만 하반기 대내외 악재에도 불구하고 2018년도 베트남 경제는 전년도 성장률을 상회하는7% 수준의 성장을 달성하고 물가상승률도 목표치인 4% 이내로 관리하며 성공적인 한 해를 보냈다고 할 수 있다.

2019년 글로벌 경제환경은 2018년보다 더욱 악화될 것으로 전망된다. 미·중 무역분쟁이 어떤 방향으로 전개되더라도 양국의 경제는 상처를 입은 채 경기 둔화국면으로 진입할 것으로 예상된다. 美 연준은 경기 하강 우려 속에 금리 인상 횟수를 줄이거나 멈출 것으로 보인다. 또 트럼프 대통령의 좌충우돌식 정책에 대한 논란이 경기 하락 국면 속에서 더욱 부각되며 시장을 불확실성에 빠뜨릴 가능성이 있다. 중국의 경우 이미 2018년 3분기 성장률이 6.5% 수준으로 하락하는 등 경기침체의 신호가 분명하다. 부동산 거품 붕괴의 우려가 점점 커지고 있으며 무역분쟁으로 야기된 위안화 약세는 물가 및 금리 상승요인으로 작용하며 경제당국의 정책수단을 제한시키는 장애물이 될 것이다.
이처럼 2019년도 글로벌 경기의 불확실성이 커지는 가운데 베트남은6% 중후반대의 경제성장률을 안정적으로 유지하기 위한 경제정책을 펼칠 것으로 예상된다. 수출 의존도를 줄이고 내수 기반을 확대하기 위해 노력할 것이며, 신용성장률을 전년도보다 낮게 유지하여 물가를 안정적으로 관리하고 부동산 관련 대출을 통제해나갈 것으로 예상된다.
2019년 베트남 금리흐름은 상반기중 상승기조를 유지하다가 하반기 안정되는 상고하저의 모습을 보일 것으로 전망된다. 2019년에는 은행의 중장기조달비중에 대한 규제가 강화된다. 또 2020년 바젤II 이행을 대비하여 은행들이 선제적으로 자본확충을 해야 하는 시기이다. 이는 은행권의 자금조달 수요를 증가시켜 예금금리 상승으로 이어질 것이다. 또 은행들의 채권발행 수요가 증가하며 채권금리 또한 상승할 것으로 예상된다. 하지만 2019년 하반기에 들어서면 이러한 흐름이 전환될 것으로 보인다. 미국 금리인상이 종료될 것이라는 인식이 확산되고 경기침체에 대응하기 위한 각국의 경기부양 정책이 본격화 될 가능성이 크기 때문이다. 또 중앙은행이 신용성장률 목표치를 2018년보다 낮게 설정하면서 하반기 각 은행들의 대출증가세가 둔화되면 예금금리 상승추세 또한 안정될 것으로 예상된다.
2019년 동화환율은 점진적으로 상승할 것으로 예상된다. 글로벌 경기 침체 속에 베트남의 무역수지 흑자 및 FDI유입은 둔화될 것으로 예상된다. 또 미·중 무역분쟁으로 인한 위안화의 약세 또한 주변국 통화 약세를 초래할 것이다. 그러나 베트남은 지난 3년간 이어져온 경상수지 흑자를 통해 환율상승 속도를 조절할 수 있는 충분한 외환보유고를 확보하고 있다. 또 2019년 베트남 무역수지는 전년 대비 흑자폭이 둔화될 뿐 여전히 흑자를 유지하며 외환보유고를 증가시킬 것으로 예상된다. 2018년도 대부분의 신흥국 환율이 5% 이상 상승했음에도 불구하고 동화환율은 3% 수준 상승하는데 그쳤다. 2019년도에도 동화환율은 1% 수준에서 점진적으로 상승하며 타 신흥국 대비 안정된 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 많은 전문가들이 2020년 글로벌 경제위기 가능성을 언급하고 있는 가운데 2019년은 베트남 경제의 체질을 강화하는 한 해가 되어야 한다. 이를 위해 수출의존도 비중을 줄이고 늘어나는 중산층을 바탕으로 내수기반을 확대하는 것이 중요하다. 구체적으로는 공공 인프라 개선, 서비스업 및 4차산업 지원 강화 등의 정책이 예상된다. 은행권은 바젤II 이행을 앞두고 자본을 확충하고 자산건전성을 개선하는 등 리스크 관리에 초점을 맞출 것으로 예상된다. 베트남이 2019년 거친 외풍을 슬기롭게 견디어내고 명실상부한 신흥국 선두주자로 우뚝 서기를 기대한다.

 

베트남 증시 전망

2018년 동향 : 역사상 고점 경신 후 7년만에 하락 마감

2018년 VN지수는 연말에 892p로 마감하며 전년말 대비 9.3% 하락했다. 2017년에 984p로 마감해 48.0% 상승한 것을 비롯해 2012년 이후 기록했던 연간단위 (+) 상승률은 7년만에 마무리됐다. 글로벌 증시의 동반부진, 잇따른 대규모 IPO로 인한 매수여력 축소, 밸류에이션 부담 등이 약세의 주된 원인이었다.VN지수는 연간 흐름은 ‘상고-하저’ 였다. 4월에 VN지수는 1,200p선을 상향돌파하며 11년만에 역사상 고점을 갱신했다. 펀더멘털 개선, 베트남 증시에 대한 낙관적 기대와 재평가, 외국인 매수세 유입이 강세의 원동력이었다. 그러나 상반기 중에 VHM(Vinhomes, 5월17일 상장)과 TCB(Techcombank, 6월 4일 상장)이 잇달아 상장되며 매수여력과 거래량이 감소하는 결과를 초래했다.

7월에는 초기 증거금을 50% → 60%로 상향 조정하는 주식담보대출규제로 마진콜 물량이 출회됐고, 국내외 ETF의 정기 리밸런싱이 겹치며 지수가 하락했다. 대내외 수급 불균형이 VN지수의 추가 상승을 제한한 것이다.
하반기 들어 수급 불균형이 완화됐지만 미국-중국 무역전쟁을 비롯한 글로벌 무역갈등 심화, 미국 FRB의 기준금리 인상, 국제유가 급락과 미국 경기 둔화 우려 등 대외 악재가 연달아 등장하며 VN지수의 발목을 잡았다. 글로벌 증시의 약세에 베트남 증시도 동조적 흐름을 보였다. 다만 주변 이머징 증시와 달리 외국인 매수자금이 꾸준히 유입돼 VN지수의 추가하락이 저지됐고 VN지수 900선에서 심리적 저항선이 형성됐다. 2018년 중 외국인은 18.8억달러를 순매수해 2017년 순매수액 11.6억달러를 넘어섰다.
VN지수의 하락전환에도 불구하고 외국인의 순매수세는 지속됐다. 미국 및 유럽계 자금이탈이 둔화된 가운데 일본, 한국 등의 아시아권 투자자의 순매수가 늘어나 베트남 증시의 버팀목 역할을 한 것이다. 태국을 비롯해 거의 모든 주변 이머징 증시에서 외국인이 순매수를 기록한 것과 비교된다.
한편 업종별로는 부동산 업종이 20% 이상 상승하며 2017년에 이어 2018년에도 선도업종으로 역할했다. 2018년 호치민거래소 주식거래액은 1,055조VND로 2017년보다 22.4% 증가했으며, 하노이거래소 및 UpCOM의 주식거래액을 합친 베트남 주식 총거래액은 1303조VND로 전년보다 25.3%나 증가했다.
2018년말 호치민거래소 VN지수의 시가총액은 124.2억달러로 전년말의 115.2억달러보다 7.8% 증가했다. VN지수의 하락에도 불구하고 VHM, TCB 등 대형주의 신규상장이 증시 규모를 확대시켰다.

2019년 전망 : 대외변수 불확실성 지속, 상저 – 하고 예상

2019년 VN지수는 상저-하고의 흐름 속에서 주로 850~1,100p에서 움직일 전망이다. 상반기에는 대외 이벤트로 인해 VN지수의 횡보 또는 약세장이 예상된다.
미국-중국 무역전쟁 지속, 미국 FRB의 금리인상기조 유지, 미국 및 중국의 경제성장 둔화 우려, 이런 글로벌 악재에 따른 이머징 증시 전반의 약세 등 대외여건 악화가 베트남 증시에 악재로 작용할 전망이다.
또 2019년에는 기업실적 개선 폭도 축소될 가능성이 있다. 그러나 2019년 상장기업의 실적 둔화는 베트남 증시만의 현상은 아니며 글로벌 증시의 전반적 추세가 될 것이다. 글로벌 투자 기관들은 2018년 20% 이상이었던 미국 증시의 EPS성장률이 2019년 10% 이하로 떨어질 것으로 예상하고 있다. 트남 상장기업의 2019년 EPS성장률 하락에도 불구하고 기업의 향후 이익성장성을 측정하는 지표인 PEG Ratio(주가수익성장비율=PER/EPS성장률)를 기준으로 할 때 베트남 증시는 주변 이머징 증시에 비해 여전히 투자 매력도가 높은 편이다. 이는 해외투자자 입장에서 베트남 증시의 투자 매력도가 여전히 높음을 의미한다.
2019년 하반기에도 VN지수가 조정국면에서 뚜렷하게 탈피하지 못하겠지만, 반등을 시도할 것으로 보인다.

미국-중국 무역전쟁에 대한 심리적 위축 진정, 미국 기준금리 인상기조의 종료 기대, 이머징 환율 안정 회복 및 증시의 밸류에이션 매력도 부각 등이 베트남 주변 여건을 개선시킬 것이다. 또 증권법 개정안에 대한 기대도 커질 가능성이 있다. 2019년에는 대형주 보다는 중형주에 대한 관심이 높아질 전망이다. 대표적인 대형주인 은행 및 부동산 업종은 최근 수년간 주가 상승이 이뤄져 가격매력도가 상대적으로 낮아졌으며, 실적증가세도 둔화될 전망이다. 반면 미국-중국 무역전쟁의 반사적 혜택이 예상되는 물류업종, 섬유업종 등과 내수비중이 높은 포장재업종, 내수소비업종, 의료/제약업종 등이 대표적 중형주로서 관심을 모을 전망이다.
대형주 가운데는 인프라 확대정책의 수혜가 있을 전력과 산업단지, 항만 개발 등이 유망할 것이다. 한편 최근 베트남 증시의 핫 이슈 중 하나인 IPO시장, 속도조절은 있겠지만 2019년에도 성장 추세를 이어갈 전망이다.
사실 2018년에 베트남 정부가 세웠던 공기업(State Owned Enterprises; SOE) 민영화 및 지분매각 계획은 대상기업 개수 기준으로 20% 가량만 실행됐다.
2017년에는 공기업 민영화 및 지분매각에 대한 외국인 투자자의 공격적 참여가 있었고 이에 힘입어 VN지수가 48%나 급상승 했으나 2018년에는 대외 악재속에서 베트남 증시가 조정국면에 진입하면서 베트남 정부의 SOC 민영화 및 지분매각이 지연된 것이다. 이상에서 언급한 베트남 증시를 2019년 연간보다 더 긴 관점에서 볼 때 장기 상승추세는 여전히 유효하다.

최근 수년간 베트남 증시에 대해 낙관적 전망을 가능케 했던 것은 구조적 펀더멘탈 개선과 선순환 사이클 형성, 정부의 자본시장 발전 정책, 해외투자자의 관심 지속 등의 요인 때문인데 이런 요인들에 근본적 변화가 없다. 오히려 미국-중국 무역전쟁, 미국의 통화정책 정상화 과정 등은 베트남 증시의 장기적 성장 가능성을 높일 것이다.

베트남 통계청(GSO) 발표에 따르면, 2018년 베트남 경제 성장률(GDP 기준)은 7.08% 로 당초 6.7%였던 정부 목표를 훨씬 상회하여 달성하였다. 이는 2017년 경제성장률인 6.81%를 상회하는 수치이며, 최근 10년간 가장 높은 수치이다. 올해 1~3분기 베트남 GDP 성장률이 6.88%로 지난해 같은 기간보다 더 높은 경제 성장을 이루었으며, 4분기에는 7.31% 성장하였다. 부문별로는 제조/건축분야 8.85%, 서비스부문 7.03%, 농업/임업/수산업 3.76% 성장률을 보였으며, GDP 성장에서 차지하는 비율은 각각 48.6%, 42.7%, 8.7%이다. 월드뱅크(WB)는 견고한 내수시장 성장과 수출지향 제조업 호조가 2018년 베트남 경제 성장을 주도한 것으로 분석했다. 2018년 베트남 수출은 2447억 달러로 전년 대비 13.8% 증가했으며, 수입은 2375억 달러로 전년 대비 11.5% 증가했다. 2018년도 흑자액은 72억 달러로 전년 21억 달러를 큰 폭으로 증가했다. 이 중 FDI 기업이 기여한 흑자액은 328억 달러인데 반해, 베트남 기업은 256억 적자액을 기록했다.

2019년 베트남 경제 전망

2019년에도 베트남은 6% 후반대 경제 성장을 지속할 것으로 전망되며, IMF, 월드뱅크 등 주요 글로벌경제기관들은 6.5~6.8% 성장할 것이라고 예상했다. 환태평양경제동반자협정(CPTPP)과 EU-베트남 FTA 발효(2019년 예상)는 베트남 수출 경쟁력 강화, 세계경제로의 편입을 가속시키고, 전자, 섬유 ‧의류 분야 등 FDI 확대를 가져올 것으로 기대된다. 또한 베트남은 다른 아시아 국가들과 달리 미중 통상 분쟁으로 인한 중국으로부터 생산기지 이전 수요에 큰 혜택을 받는 국가로 평가받고 있다. 2018년 11월 8일 베트남 국회는 2019년 베트남 사회경제발전계획을 의결하였고, 2019년 1월 1일 베트남 정부는 2019년 베트남 사회경제발전계획 실천을 위한 주요방안을 공표하였다. 아래 표에 세부 수치를 정리했으며, 주요 내용은 거시경제안정성 유지, 인플레이션 통제, 지역경제 자율성 및 경쟁력 강화이며, GDP 성장률 목표도 6.8%(정부)도 설정되어 있다.

2019년 베트남 경제 대내외 환경

2019년 세계경제의 불확실성으로 인해 베트남 경제는 대내외적으로 영향을 받을 전망이다.
특히, 미중통상분쟁의 전개방향과 미국 금리인상 등 대외요인은 다른 나라에 비해 영향을 더 많이 받을 가능성이 크다. 얼마 전 아르헨티나 부에노스아이레스에서 열린 G20 정상회담에서 미중 정상은 보복관세 및 추가관세 부과를 유예하고 향후 90일간 협상기간을 갖기로 합의했지만 내년에 어떤 방향으로 다시 전개될지 아무도 예측하기 어려운 상황이다.
많은 경제 전문가들은 미중통상분쟁이 장기화될 것이며, 2019년은 이로 인한 영향이 가시화될 것이라고 전망하고 있다. 실제로 미국 트럼프 대통령은 무역확장법 232조를 자동차, 자동차부품으로 확대하는 방안을 검토 중에 있다.
미국과 중국은 각각 베트남의 최대 수출, 수입 시장으로 양국간 무역 분쟁은 베트남 경제 및 무역에 큰 영향을 미친다. 중국을 대신해 베트남은 대미 수출 증가, 그리고 중국으로부터 생산기지 이전 수혜를 입을 수 있다. 동시에 중국 내 있던 많은 공장이 일시에 베트남으로 진출할 경우, 공단임대가 상승, 임금상승, 인력난 등 베트남 진출 관련 애로사항이 발생할 수 있다. 또한, 위안화 약세 및 대중 무역수지 악화, 환율 불안정 등 문제도 존재한다.
미국의 통화정책 정상화 역시 2019년 베트남 경제에 많은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 연준)는 12월 19일 올해 4번째 금리 인상을 단행하면서 현재 미국 기준금리는 2.25~2.50%이다. 동시에 연준은 2019년 금리 인상 횟수전망을 기존 3회에서 2회로 다소 낮췄다. 내년 글로벌 경제상황, 미국 경기 및 경제 지표, 국제금융시장 흐름에 따라 달라질 가능성이 많다.미국의 금리 인상은 외국인 자금 유출을 불러와 베트남 금융시장 불안 및 환율 변동성을 가져올 가능성이 높다.
2018년 베트남 증시는 이미 변동성이 크게 확대되었다. 12월 26일 기준 베트남 증시는 연고점 대비 26% 하락했다. 대외요인과 더불어 공기업 민영화 ‧ 주식화 지연, 금융권 구조조정 및 부실채권 문제 등 베트남 대내 위험 요인도 상존한다.

베트남은 2015년 이후 우리나라 3대 수출시장으로 부상하는 등 교역, 투자, 인적교류, 관광 등 모든 면에서 아세안 국가 가운데 우리나라 제 1의 협력국가로 자리잡았으며, 이는 2019년에도 지속될 것으로 보인다. 특히 베트남은 우리나라 신남방정책의 가장 중요한 핵심 파트너국으로서, 양국간 협력은 앞으로 더욱 가속화 될 것이며, 제조업뿐 만 아니라 유통, 서비스 등 다양한 분야에서 한국 기업의 베트남 진출이 늘어날 것으로 기대된다. 특히, 2018년 우리나라는 아세안 중 최대 교역국인 베트남으로 사상 최대 수출 실적을 갱신했으며, 베트남은 우리의 제3위 수출국 지위를 공고화했다. 반도체, 디스플레이, 섬유, 석유화학 품목이 특히 호조를 보이면서 역대 최대인 486억 수출을 기록했다. 발효 만 3년을 넘긴 한-베 FTA가 긍정적인 역할을 하고 있으며, 아세안경제통합(AEC), CPTPP, EVFTA 등 베트남이 체결한 다양한 무역협정으로 우리 진출기업의 경제영토가 좀 더 넓어지리라 기대한다. 한편, 위와 같은 무역협정은 베트남 내 다른 국가 제품과의 경쟁 심화를 의미하기도 한다. 자동차를 예로 들면, 아세안경제통합에 따른 관세 인하의 효과로, 일본 자동차 기업들이 많이 진출한 태국과 인도네시아로부터 수입 비중이 높아졌다. 2019년 하반기부터 베트남 브랜드인 빈패스트(Vinfast) 자동차가 생산되기 시작하면 시장 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 또한, 베트남이 중국을 대신하는 세계의 공장으로 떠오르면서 다국적 기업들의 진출이 늘어났고 베트남 내 시장경쟁도 과열되고 있다. 연간 10% 성장세를 보이고 있는 베트남 소비 시장 역시 마찬가지다. 외국계 소매유통기업의 지속적인 베트남 시장 진출이 예상되며, 우리 기업도 이에 대한 적극적으로 대처할 필요가 있다.10년만에 최고치로 달성한 경제성장률, 전반적으로 건실한 경제 관련 수치, 2018년 3번의 축구대회를 통한 국민 통합 등 베트남은 경제를 포함한 여러 분야의 성장세가 괄목할 만하다. 그러나, 아직 소득 수준(1인당 국민총소득 기준, GNI per capita)은 우리나라의 10분의 1에 미치지 못한다. 베트남 바이어, 소비자는 가격에 매우 민감하며 이 외에도 중국 등 시장과는 다른 베트남만의 특징이 있다. 우리 기업 중 베트남을 기회의 땅으로 인식하고 사전지식 없이 베트남 시장을 두드리는 경우가 많은데, 베트남이 가진 특징을 사전에 조금이라도 더 알고 온다면 베트남이라는 시장에 연착륙하는데 더 도움이 될 것이다.

 

2019년 부동산 전망에 대한 자료를 한국에 출장와서 작성하고 있는데 한국에 와서 보니 경제성장률 2% 대인 한국과 매년 6% 이상의 경제성장률을 기록하고 있는 베트남은 체감을 통해 경기가 너무 다르다는 것을 느끼고 있습니다. 벌써 베트남에 온지 이제 14년차가 되었는데 해마다 연초에는 이렇게 발전하는 국가에 오기로 선택한 것에 대해 매우 기쁘게 생각하는 시간을 갖지 않을 수 없습니다.

베트남 통계청(GSO) 발표에 따르면, 2018년 베트남 경제 성장률은 7.08%로 최근 10년간 가장 높은 수치를 기록했습니다. FDI 의 경우 9.1% 증가한 191억 달러를 기록했고 이중 부동산 분야는 66억 달러로 (18.5%) 로 제조업 분야의 165억8천만 달러(47%)에 이어 2위를 기록하였습니다. 환율의 경우 베트남동은 단 2.7%의 가치하락을 해 다른 통화들 대비 가치가 상승했고 그 배경에는 높은 GDP 성장률과 3%대의 인플레이션 수치 및70억불이 넘는 무역흑자 등 안정적인 거시경제지표가 받쳐줬습니다. 따라서 국내외 투자자들이 프로젝트 또는 일반 분양용 부동산에 몰리며 2018년 부동산 경기도 호황이었고 전반적으로 호치민시 및 인접한 곳들의 땅값이 훌쩍 뛰는 현상을 경험할 수 있었습니다.

Savills 의 발표에 의하면 호치민시 2018년의 경우 3사분기까지는 전년대비 주택 공급이 29%나 떨어졌고 거래량도 전년대비 10% 정도 하락했다고 합니다. 반면 고급 주택 시장의 평균 분양가는 계속 증가추세이며 아시안 국가들의 구매자들이 주택분양과 거주하는 비율이 가파르게 상승하고 있는것으로 발표되었습니다.

베트남 경제는 올해도 6% 후반대 경제 성장을 지속할 것으로 전망되며 환태평양 경제동반자협정과 EU-베트남 FTA 발효에 따라 베트남 수출 경쟁력 강화, 세계 경제로의 편입 가속, 전자, 섬유·의류 분야 등 FDI 확대가 기대되며 미중 통상 분쟁으로 인한 중국으로부터 생산기지 이전 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 이에 따라 많은 신규 제조업체들의 진출과 기존 업체들의 추가 투자로 인하여 외국인 거주자의 증가세는 더욱 늘어날 것이며 외국인들이 살고 싶어하는 고급 주택에 대한 수요는 계속해서 증가할 것으로 전망되어 당분간 수요의 강세는 지속될 것 같습니다.

한편 공급적인 측면에서 볼때 고급시장은 다소 주춤할 것 같으나 중급시장은 많이 늘어날 것으로 예상됩니다.
최근 중앙정부의 호치민시 감사 및 호치민시 정부의 CBD 지역 신규 프로젝트 허가 제한 발표로 인하여 주택공급 및 부동산 프로젝트들이 전체적으로 줄어들것이며 특히 고급 시장이 최근 분양을 앞두고 있는 프로젝트들 제외하고는 공급이 많이 떨어질 것으로 예상됩니다. 따라서 2, 4, 9군 등 CBD 지역 밖의 프로젝트로 개발사들이 눈을 돌리게 될것 같고 해당 지역의 중급시장 주택 공급이 늘어날 것으로 보여집니다.

작년에 론칭할것으로 예상되었으나 못하고 올해로 미뤄진 9군의 VinCity 를 시작으로 시내 중심부에서 일부 떨어진 지역 내 다수의 대규모 프로젝트들이 분양 준비 예정이며 올 한해 이런 프로젝트들이 활발할 것으로 보여집니다. 이미 토지비가 많이 상승하여 중급 프로젝트들도 가격대가 예전에 생각했던 금액대 보다 많이 높아진 가격에서 분양될 것이며 외국인의 투자도 중급 시장으로 꾸준하게 유입되지 않을까 싶습니다. 베트남은 타 국가와 달리 양도소득세가 2% 인 점, 보유세 및 증여세가 없다는 장점이 외국인 입장에서는 큰 메리트로 작용하고 있어 좋은 위치의 부동산 구매에 대한 수요는 장기적으로 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

최근에 논란이 많이 되고 있는 투티엠의 경우 2019년에는 인프라 공사들이 완료되고 기존에 분양했던 프로젝트들이 활발하게 공사를 진행하게 될것 같습니다. 또한 1군에 위치한 다수의 신규 프로젝트들이 분양을 시작하면서 이제 본격적인 m2 당 $10,000 시대가 열릴 것 같습니다. 이웃나라인 태국 방콕의 경우 도심에 위치한 프로젝트들은 이미 $10,000 을 훌쩍 넘어서 고급주택은 $10,000 이상이라는 공식이 이미 수년 전부터 생기기 시작하였습니다. 상대적으로 덜 개발된 호치민에서 $10,000 대 아파트가 나오는건 개인적으로는 좀 빠르다고 판단됩니다만 부동산 지가의 가파른 상승, 각종 행정절차 지연으로 인한 간접비 상승 등이 분양가 상승의 요인이 될것으로 같습니다. 향후 고급시장의 공급이 대폭 줄어들 것으로 예상되면서 분양 예정인 프로젝트들에 많은 투자자들이 몰릴 것으로 예상되며 공급 부족으로 인하여 가격대 형성 또한 높아지지 않을까 하고 예상해봅니다 잘 검검하신 후에 투자하시기 바랍니다. 좋은 위치의 주택 프로젝트 경우 분양시장이 아닌 Secondary 시장에서 잘 구매해보시는 것도 좋은 투자가 될것입니다.

주택시장은 고급시장의 경우 연초에 공급이 많아지다가 연말로 갈 수록 공급이 줄어 들것 같고 중급 시장은 계속해서 공급이 일정한 추세로 이어질듯 합니다. 주택구매 수요가 중급 고급 시장 모두 탄탄하므로 2019년도 전체적으로는 호황일 것으로 개인적으로 전망합니다. 다만 아직 주택 임대 시장의 경우 공급대비 수요가 많이 부족한 상황이어서 투자 대비 수익률이 많이 떨어지는 현상이 지속될 것으로 보여집니다. 다행인 것은 베트남에서 Air BnB 및 Grab 등 주택과 차량 공유 서비스가 잘 제공되고 있어서 단기 임대 시장은 활발할 것으로 예상해 봅니다. 또한 이런 단기 임대 시장이 활발해 짐으로써 주탁 단지내 리테일 공간은 계속해서 금액 상승으로 이어질 것으로 보여집니다. 다만 우려 되는 부분은 리테일 임대료가 너무 비싸져서 임차인은 고생하고 주인은 높은 수익을 올리는 구조가 되지 않을까 하는 부분입니다. 이미 몇몇 대규모 아파트 단지에서는 이미 이런 현상이 발생해서 높은 임대료를 부담하기 힘들어서 문을 닫는 경우가 생기고 있습니다.

오피스 임대 시장도 계속해서 상승세를 유지할 것 같습니다. 작년에는 처음으로 Non-CBD 지역의 임대율이 98% 로 CBD 지역을 넘는 등 오피스 공간의 공급이 제한적이고 내년에도 87,500m2 정도의 신규 공급만 이뤄질 것으로 예상이 되어 수요대비 오피스 공간이 턱없이 부족할 것으로 예상됩니다. A급 오피스의 경우 총 265,000m2 규모이며 신규 공급은 토지확보, 높은 공사비, 복잡한 규정 등의 이유로 공급이 제한적이며 B급 오피스의 경우 총 800,000m2의 규모로 많은 개발사들이 B급 오피스 시장을 공략하고 있습니다. C급 오피스는 총 742,000m2 규모로 공급이 지속적으로 늘어나고 있습니다. 평균 임대료의 경우 지난 3분기말 기준으로 A급은 월 m2 당 $57 을 기록하고 공실율은 4%로 나타났고 B급은 월 m2 당 $31을 기록하고 공실율은 2%를 기록하며 제일 낮은 공실률을 기록하였습니다. C급은 월 m2 당 $19을 기록하고 공실율은 3%를 기록하는 등 낮은 공급으로 인하여 공실률이 전반적으로 매우 낮으며 임대가는 지속적으로 상승하고 있는 상황입니다. 이에 따라 많은 개발사들이 오피스 시장을 진출하려 준비 중에 있지만 여러 행정 절차 및 높은 토지비로 인하여 개발에 많은 시간이 소요되고 있으므로 공급 부족 현상은 당분간 지속될 것 같습니다. 또한 최근 공유 오피스 수요가 증가하면서 소규모 및 중급규모의 공유 오피스들이 생겨날 것으로 예상되며 신규로 공급되는 오피스 건물에는 공유 오피스가 다수 층을 차지하며 공급이 확대될 것으로 보여집니다

저희 SonKim Land 도 2019년에 투티엠에 The Metropole 프로젝트 2, 3, 4차를 분양 예정이니 많은 관심 부탁드리며 씬짜오 독자분들께 올해도 성공적인 부동산 투자하시길 기원합니다.

 

 

 

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