2021,September 22,Wednesday

호치민의 지속가능한 도시성장을 위한 위성도시 개발

급격히 늘어나고 있는 호치민의 인구와 독특한 지형특성
호치민은 베트남에서 가장 큰 도시이며, 베트남의 경제 중심지이다. 호치민의 인구는 2002년 이후 매년 평균 3.1%가 증가하였으며, 2017년 공식 인구는 845만명으로 집계되고 있다. 그 중 실제 거주 추정 인구는 약 1,300만명, 호치민 시 주변 지역 인구는 620만명으로 추정된다. 호치민 면적은 서울과 경기도를 합친 것 보다 크고, 지형 특성 상 지역 내 최장거리가 100km에 달한다. 하지만 대부분의 경제 및 상업의 중심지는 1군과 3군에 몰려 있고, 대중교통이 발달되어 있지 않아 호치민시 외곽에서 일하는 근로자의 경우 매일 오토바이를 이용해 출퇴근을 하고 있다.
이러한 실정으로 인해 베트남 정부는 두 가지 사안을 가장 큰 개발의 사안으로 정리하고 있는데, 첫 번째는 MRT를 비롯한 대중교통 노선 확보, 둘째는 인구수용을 위한 대규모 신도시 개발이다. 정부는 호치민의 지형 특성 상 저지대 습지가 많아 이를 피하면서 건축에 적합한 토지에 도시를 개발하기 위해 고심해 오고 있다. 더욱이 1군과 3군에 집중되어 있는 도시의 역사적인 핵심 보호를 위해 많은 노력을 하고 있다.

정부는 이를 위해 중앙 비즈니스 지구 기능을 분산시키고, 역사적인 지역에 대한 압력을 줄일 수 있는 위성 센터를 개발하는 것이 적합하다고 판단하고 있다.
하지만 이러한 개발은 매우 높은 토지 비용을 감안할 때 재정적으로 실행 가능하지 않다. 따라서 정부는 낮은 거래 비용으로 보다 투명한 농지를 도시 토지로 전환하고 지방 재산세 제도를 도입하고 토지 가격을 낮추는 방안을 모색하고 있다. 즉, 위성도시 개발에 많은 관심을 갖고 있으며, 개발을 위해 다양한 측면에서 고심하고 있지만 베트남이 도시개발을 본격화 한 기간이 그리 길지 않고, 도시계획을 위한 마스터플랜 수립 초기 단계여서 위성도시 개발에 다소 한계가 있는 실정이다.

호치민시의 도시개발 현황
지금까지 진행되어 온 호치민시의 도시개발 사업 중 가장 중요하게 진행하고 있는 사업은 현재 사이공 강 서쪽 기슭의 시내에 위치한 중심 업무 지구 기능을 확장하는 것이다. 금융 및 비즈니스 서비스에 대한 필요성은 베트남 경제가 성장함에 따라 빠르게 증가하고 있으므로 비즈니스 및 금융 서비스를 제공하는 회사는 일반적으로 대도시 중심에 위치할 수 밖에 없다. 하지만 다운타운의 면적은 한정적이고, 더욱이 호치민시 시내의 사무실은 수요가 많고 공급이 제한되어 있어, 사무실 임대료가 현재 국제 기준으로 매우 높은 실정이다. 따라서 호치민시는 도시개발을 통해 중심상업지구를 확장 시킴으로써 이러한 문제점들을 완화시키려 노력하고 있다. 이러한 도시 내 문제들의 완화를 위해 현재까지 호치민시에서 개발을 완료하였거나, 진행 중인 도시개발사업 중 대표적인 사업은 7군과 2군의 도시개발 사업을 꼽을 수 있다.
우선 7군 도시개발 사업은 7군 운하 남쪽 습지에 지어진 600 헥타르의 주거 및 상업 개발 인 Saigon South New Town 즉, Phu My Hung이다. 베트남 정부는 1996년에 대만 부동산 개발 업체에 토지를 임대했으나, 개발 후 30 %의 이자를 개발업체에 반환해야 해서 현실적으로 건설하기가 매우 어려운 상황이었다.

개발 초기 이 지역은 다운타운에서 남쪽으로 5km 떨어진 곳에 있기 때문에 토지 거래로 많은 이득을 볼 수 있을 것이라고 생각하지 않았었다. 그러나 개발 이후, 점차적으로 25,000 명 이상의 주민들이 몰려들었고, 매우 높은 수준의 마스터플랜 커뮤니티를 구축하여 호치민에서 가장 유명한 주거 지역 중 하나가 되었다. 두 번째 도시개발 사업은 1990년대 중반부터 도심을 2 군 사이 공강 동쪽 기슭으로 확장하고 있는 투 티엠 (Thu Thiem) 도시 개발이다. 이 지역은 수상가옥 생활을 하는 가난한 시민들이 거주해 왔던 곳으로, 대지가 넓고, 막힌 곳이 없으며, 1군이나 3군과 달리 도시의 역사적인 지역에 대한 부담이 적은 편으로, 도시개발에 유리한 많은 조건들을 가지고 있다. 하지만 1990 년대 말과 2000 년대 초에 베트남 정부는 투 티엠의 교량 건설 및 보상 정책을 원만히 해결하지 못해 그 결과 투기자들이 토지 가격을 인상하게 되었다.

그 결과 이후 지난 10 년 동안 투티엠 지역은 미개발 습지대로 남아 있게 되었다. 하지만 최근, 투 티엠 교량 완공되고, 투 티엠 터널과 푸미 교량 완공 예정이며, 정부 또한 토지 보상 가격을 3 배로 올리겠다고 결정함으로써 도시개발 사업에 활력이 생겨나고 있다.
장기적으로 기존 도심 주변의 역사 지구를 보존하려면 도심의 확장으로서 투 티엠의 개발이 불가피한 실정이다. 하지만 투티엠에는 습지가 많고 그 개발로 인해 도시의 홍수가 악화 될 위험이 있다. 따라서 ‘2025 토지이용계획’을 통해 홍수를 예측하고, 이에 따른 피해를 줄일 수 있는 토지에 건축을 허가 하거나, 기존 도심부 주변의 역사적 공간은 보호하되, 증가하는 인구를 수용하기 위해 많은 부분을 보완해 나가고 있다.

위성도시 개발의 필요성
이처럼 호치민시는 중앙 비즈니스 지구 기능을 분산시키고 역사적인 지역 보존을 위한 위성도시개발을 제안하고 있다. 대표적으로 앞서 서술한 Thu Thiem, 5 군의 차이나 타운 비즈니스 지역 및 South Saigon이며, 두 지역은 새로운 “확장 된 중앙 비즈니스 지구”로 개발될 예정이다. 또한 다른 교외 상업지구는 두 번째 순환 도로 외부의 도시 외곽에 개발 될 예정이다. 교외 상업지구는 교통수단 확보와 직결되어 있는데, 해당 지역은 대부분 도시에서 이어지는 주요 도시 고속도로를 따라 위치해 있으므로 위성도시로 개발되기에 매우 적합한 곳이라 할 수 있다. 두 지역들을 성공적으로 개발해 나가기 위해서는 아직 제도적으로 보완되어야 할 부분이 많은데, 그 중 Thu Thiem과 South Saigon 모두 습지에 건설해야 한다는 점이 가장 많은 제약이 있다. 이 부분은 기후변화에 따른 수면상승률도 고려해야 하고, 범람으로 인해 주민이 피해를 입을 경우 보상 및 복구비용에 관한 부분도 사전에 고려해야만 한다. 향후 호치민시가 다양한 부분들을 입체적으로 고려하고 적절히 보완하여, 성공적인 도시개발을 수행해 낼 수 있기를 바라본다. 또한 일반적인 위성도시 개발의 취지인 주택보급 및 도시확장이 아닌, 복잡한 다운타운의 문제점을 완화하고, 역사지구의 보존 및 보호, 지형적 특성에 따른 피해 저감 등을 위해 위성도시를 개발할 목적을 가지고 있는 호치민시의 위성도시 개발 사업은 지속가능한 도시성장을 위한 첫 걸음이 될 것이라 사료된다.

 

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