2022,September 28,Wednesday

[vn intellignet] 싱가포르의 힘, 부동산 3대장

 

싱가포르의 힘, 부동산 3대장

 

 

 

싱가포르라는 나라는 동남아에서도 특이한 나라다. 인구는 이제 겨우 580만이지만 경제규모는 바로 위에 있는 말레이시아 보다 더 크고. 베트남 경제와 맞먹을 정도다. 즉 580만명의 도시 하나의 경제규모가 베트남 9600만과 맞먹는 것이다.
싱가포르의 이러한 힘은 싱가포르가 중개인 역할을 하는 나라라는 이점을 활용한 경제다. 예를 들어서 싱가포르로 수입되는 원유의 양은 하루 기준으로만 해도 필리핀, 베트남, 말레이시아에서 사용되는 원유의 양과 비슷하다.
왜 싱가포르는 이렇게나 많은 원유를 수입할까? 이유는 싱가포르가 아시아지역 원유거래의 중심지이고 싱가포르를 통해 다른 곳으로 가는 원유가 많은 것이다. 이러한 싱가포르의 중개지 역할은 원유만이 아니라 돈 그리고 항공 심지어 부동산 건설에서도 나온다.

베트남 남부의 고급 아파트 시장은2010년대 되어서야 베트남 업계가 진입하고 어느정도 주도적으로 이끌기 시작했지만 사실 남부지역 아파트 시장의 트랜드를 이끌던 이들은 바로 싱가포르 타메섹 홀딩스 계열의 3사인 캐피탈랜드, 메이플트리, 케펠랜드다. 이들은 부분적으로 지분참여나 혹은 소극적으로 참가하는 다른 외국계회사와는 다르게 본국에서 한 만큼 베트남에서도 전면에서 대규모로 베트남 아파트 시장에 진출하여 크게 성공한 케이스다.
왜 다른 나라는 어려워하는 이 시장에 싱가포르는 성공 할 수 있었을까?

이번호 브랜드 스토리에서는 싱가포르 3대장이 베트남 아파트 시장을 사로잡은 성공비결을 알아봤다.

 

싱가포르 3대장은 누구인가?

캐피탈랜드 | 1993년 베트남에 DBS Land로 진출한 캐피탈랜드는 2000년 DBS Land (DBSL) and Pidemco Land 가 합병을 하면서 180억 달러규모의 자산을 통합하면서 탄생한 회사다. 세계적으로 41개국, 269개 도시에 1225개의 사산을 보유하고 있으며, 위 자산의 대부분은 Ascott, Somerset, Citadines로 대표되는 숙박 레지던스 시설과 사무실이며, 베트남에서 유명한 고급아파트인 De La Sol, D1mension, The Vista, Vista Verde등이 있다. 2021년 기준으로 총 자산액은 약 1208억 싱가포르 달러 수준으로 약 12,100명을 고용하고 있는 세계적인 부동산 기업이다.

 

케펠랜드 | 싱가포르에서 가장 오래된 건설개발사 중 하나인 케펠코퍼레이션의 자회사인 케펠랜드는 본래 싱가포르의 주 항구로 사용되던 하버프론트 지역의 개발용으로 1968년 창설된 회사다. 즉 싱가포르 3대장 중 가장 오래된 회사 중 하나인것이다. 캐피탈랜드가 주로 부동산 개발과 더불어 금융투자에 집중하는데 비하여, 케펠코퍼레이션의 부동산 개발 계열사이며 케펠코퍼레이션은 산업용 인프라 건설이 주 산업이다.
베트남에서는 계열사인 케펠랜드가 주거 및 상업부동산 개발과 더불어 호스피탈리티 관리를 담당하고 있고 2군의 Estalla, Estella Heights, 7군의 Riviera points, 1군의 Saigon Centre로 유명하다. 총 자산은 공개되지 않았으나 약 3만명이 케펠코퍼레이션에서 근무하고 있다.

 

메이플트리 | 매이플트리는 3대장 중 가장 작고 최근에 생긴 회사 중 하나다. 본래 싱가포르 정부에서 운영하는 세계 최대 항만 운영사인 PSA 인터네셔널이 항만의 부대시설 중 항만과 관련없는 시설의 운영을 모회사인 타마섹 홀딩스에 넘기고 이를 관리하기 위해 타마섹측은 부동산 회사를 창설하면서 메이플트리의 역사가 시작된다.
특히 메이플 트리는 싱가포르의 유명한 관광지인 센토사섬으로 들어가는 육지 쪽의 역인 하버프론트 지역에 세계무역센터와 동시에 Vivocity 쇼핑몰의 개발을 2003년 성공적으로 수행함으로써 대박을 치게 되고 이후 2005년부터 베트남 시장에 진출하게 되며 베트남에서는 7군의 VivoCity 쇼핑몰, RichLane Residences 빈증성 VSIP2단지 안에 소재한 Binh Duong Logistics Park, 2군에 소재한 One Verandah아파트와 더불어 본래 금호에서 지었지만 매각한 1군에 소재한 M-plaza로 유명하며 전세계적으로는 사무용 건물과 학생 및 1인 가구용 아파트 및 주택투자에 집중하고 있다. 현재 총자산규모는 전세계 적으로 535억 싱가포르 달러에 달하며 약 2500명 이상의 직원을 고용하고 있다.

 

 

삼대장의 어머니 회사 타메섹 홀딩스

싱가포르 재무부가 지분 100%를 가지고 있는 국영 투자회사로써, 위 3개 회사외에 싱가포르의 유명한 회사는 전부 타메섹 소유 혹은 경영권을 행사할 수 있는 지분을 보유했을 정도로 타메섹 홀딩스는 싱가포르 경제 그 자체로 표현할 수 있는 기업이다. 총자산 규모는 4003억 싱가포르 달러이지만, AUM즉 총 운영자금은 6300억 싱가포르 달러(약 한화 규모 594조원)에 이르는 세계적인 기업이다. 테마섹의 주요 목적은 싱가포르의 경제적 발전, 산업화 및 산업 다각화를 싱가포르 국내외 소재 기업들에 대한 전략 투자를 통해 이뤄내는 것이다. 국가적으로 가장 내세울 수 있는 인재풀과 자본을 바탕으로 국가의 미래산업 재원을 마련하는 것이다.

테마섹의 재원은 보유 지분에서 나오는 배당금과 투자차익이므로 연금, 외환보유액 등이주요 자금처인 연기금과는 굉장히 다른 투자방식을 가지고 있다.

싱가포르 외에도 뉴욕, 샌프란시스코, 브라질, 런던, 상하이, 베이징, 뭄바이 등에 사무소를 두고 있으며투자 규모도 연간 수십조원에 달한다.

한국에서는 셀트리온의 2대주주이자 홈플러스 (MBK파트너스 인수 시 소수지분을 투자하였음)의 2대 주주이고동시에 DBS Bank, Singapore Airlines, ST Engineering, SP Group, Singtel, Mediacorp, PSA International Certis Group, SMRT Corporation, Surbana Jurong, Vertex Holdings, Alvogen 외 약 100여개 회사를 소유하고 있는 세계적인 투자기업이자 동시에 싱가포르 양대 국부펀드의 한 축이며, 규모로만 봐도 세계 5위 규모의 자산 보유회사다.

 

왜 싱가포르 3대장은 베트남에서 성공할 수 있었을까?

베트남은 개발하기 쉬운 곳이 아니다.
싱가포르사의 성공요인을 분석하려면, 우선 베트남이 도시개발이 쉬운 곳이 아니라는 점을 분명히 해야 한다. 특히 박지훈 (2020)이 지적하는 거처럼 “베트남이 체제전환국가로서 시장경제체제를 따르고 있다는 점에는 주목하지만 사회주의 정치체제 아래에서 국가의 정책이 결정되고 시행되고 있음을 놓치기 때문”이라는 점을 우리는 주목할 필요가 있다.이 부분에서 그가 지적하듯이 “모두가 알고 있는 내용이지만 실제에 있어서는 많은 이들이 쉽사리 간과하는 부분”이기도 하다. 한국계 업체들은 베트남에서 극소수의 성공사례를 제외하면은 실패를 맛보고 있는 것이 사실이다. 왜 그러면 싱가포르는 이러한 어려운 점을 극복하고 성공 할 수 있었던 것일까?

1. 현지회사를 활용하라
우선 싱가포르가 베트남 부동산 시장에서 성공 할 수 있는 요인 중 하나로 비공식적으로는 현지인을 활용할 수 있는 능력의 차이로 보인다. 싱가포르 회사들은 베트남 내에서 프로젝트 진행 시 베트남 현지회사들을 배제하는 것이 아니라, 이들의 적극적인 참여를 독려하는 편이다.
예를 들어서 2019년 케펠랜드가 개발한 Estalla Place, Heights가 대표적인 예다.
본 프로젝트의 시행사는 호찌민 주택연합 COFICO에서 시행했는데. COFICO는 자체 프로젝트를 진행하는 것은 아니지만, 타사 프로젝트에 주 시행사로 참가하면서 싱가포르 개발사들과 깊은 인연이 있으며, 과거에도 캐피탈랜드의 The Vista 프로젝트, Vista Verde 프로젝트에서도 주 시행사로 참가한 적이 있다. 이러한 점은 개발과 시행을 동시에 할려는 한국건설사들과 비교되는 부분이기도 하다. 즉 싱가포르 개발사들은 현지 제도와 문화로 인한 어려움을 오랜 기간의 파트너 쉽을 통하여 극복하는 방식을 사용하고 있는 것이다.

 2. 베트남의 모든 프로젝트는 장기다
한국 시행사들의 단점으로 지적되는 부분이 바로 첫째, 베트남 정보와 법률 지식 및 현지 사업 경험 부족
둘째, 인내력 부족 셋째, 자본금 부족을 지적하고 있는데. 특히 싱가포르 회사들은 베트남에서의 오랜 개발 경험으로 장기간 추진 해야 한다는 점을 매우 잘 알 고 있다. 2016년 VIR(Vietnam Investment Review)지의 기사를 보면 이들의 투자 전략을 잠깐이나마 알 수 있다.
“Singaporean businesses take a long-term approach when making foreign investments and acknowledge Vietnam’s strong foundations, which include a demographic advantage, given its young, skilled and growing labour force and rich endowment of different areas especially the real estate sector,(싱가포르의 회사들은 해외 투자 시 장기적인 관점에서 접근하고, 특히 베트남의 단단한 문화적 기반과 젊은 노동력, 그리고 오랜 연구를 통하여 다양한 곳에 진출 하려는 특성이 있으며, 부동산 분야에서 이러한 점이 부각되고 있다”)라고 VIR지의 기사는 이들의 투자 관점을 알려 주고 있다. 이러한 점이 베트남에 대한 정보 취득이 어렵고 법률 지식이나 현지 사업 경험을 체득하기가 매우 제한적인 많은 한국업체의 상황과 비교가 되는 부분이다.
특히 베트남의 아파트·주택 개발 시행사업을 하려면 외국인 투자인 허가, 사업 부지 선정, 해당 사업 부지에 대한 토지사용권(LURC) 검토, 도시개발계획 및 토지이용계획 검토, 정밀한 사업타당성 검토, 개발사업 전체 인허가, 1 대 500 마스터 인허가, 토지보상 및 이주, 그리고 베트남의 준조세(소위 뒷돈/뇌물)의 정체성 이해와 실전 관리 노하우 등 수많은 절차와 시간을 들여야 하는데 싱가포르는 이러한 점을 현지회사와의 파트너 쉽과 더불어, 장기적인 연구를 통하여 극복하고 있다는 점에서 많은 외국 회사들의 귀감이 되고 있다.

3. 부동산 개발업은 자금력이다.
사실 이들이 장기적인 관점에서 베트남에 진출하고 현지사를 끌어들일 수 있는 점도, 이들의 풍부한 자금력에서 나오는 것으로 관측되고 있다. 단적인 예로 작은 규모로 취급되는 메이플트리 같은 경우도 연간 매출만 27억 싱가포르 달러에 달하며, 총 자산규모만 535억 달러, 운용자금 663억 싱가포르 달러에 달할 정도로 이들의 자금력은 꽤나 높은 편이다. 아울러 최대규모인 캐피탈랜드는 부동산 투자에서 벌어들이는 연 매출만 15억 싱가포르 달러를 기록했고 수수료 매출만 하더라도 연간 9억 싱가포르달러를 벌어들이고 있으며, AUM즉 운영자금만 하더라도1200억 싱가포르 달러규모일 정도로 이들의 자금력은 세계에서도 손꼽힐 정도다.

 

 

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